Investeerders

Alternatieve Prestatiemaatstaven

Alternatieve prestatie-indicatoren die VGP gebruikt in gereglementeerde informatie	Definitie
Gecommitteerde huurovereenkomsten op jaarbasis of huurinkomsten op jaarbasis/Toegezegde en getekende huurovereenkomsten op jaarbasis	Gecommitteerde huurinkomsten op jaarbasis, ook aangeduid als “committed annualised rent income” of CARA, vertegenwoordigen de geannualiseerde huurinkomsten uit alle huurovereenkomsten die binnen de Groep werden ondertekend. Dit omvat (i) huurovereenkomsten die reeds zijn ingegaan en waarvoor het vastgoed aan de huurder werd opgeleverd en (ii) ondertekende toekomstige huurovereenkomsten waarvoor de oplevering aan de huurder nog moet plaatsvinden. CARA weerspiegelt bijgevolg het potentiële huurinkomstenniveau op jaarbasis zodra alle ondertekende huurovereenkomsten effectief zijn geworden, zonder rekening te houden met toegekende huurkortingen. De post in de financiële staten die het meest rechtstreeks met CARA kan worden vergeleken, is de bruto huurinkomsten. Beide maatstaven verschillen voornamelijk omdat (i) CARA ondertekende huurovereenkomsten omvat waarvoor het vastgoed nog niet aan de huurder werd opgeleverd en die bijgevolg nog niet bijdragen aan de bruto huurinkomsten, (ii) huurincentives niet in mindering worden gebracht van CARA, maar wel worden verwerkt in de bruto huurinkomsten, en (iii) huurovereenkomsten die tijdens de verslagperiode werden beëindigd of activa die tijdens de verslagperiode aan Joint Ventures werden overgedragen of op andere wijze werden gedesinvesteerd, niet langer in CARA zijn opgenomen, hoewel zij gedurende een deel van de verslagperiode nog huurinkomsten kunnen hebben gegenereerd.
Gecommitteerde huurovereenkomsten op jaarbasis inclusief Joint Ventures aan 100% of huurinkomsten op jaarbasis inclusief Joint Ventures aan 100%/Toegezegde en getekende huurovereenkomsten op jaarbasis inclusief Joint Ventures aan 100%	De geannualiseerde gecontracteerde huurinkomsten of de gecontracteerde geannualiseerde huurinkomsten inclusief joint ventures aan 100% vertegenwoordigen de geannualiseerde huurinkomsten zoals overeengekomen voor alle huurovereenkomsten die zijn ondertekend binnen de Groep en haar joint ventures. De geannualiseerde gecontracteerde huurinkomsten van de joint ventures worden volledig opgenomen en niet volgens het aandeel van de Groep. Deze maatstaf weerspiegelt bijgevolg de potentiële bruto huurinkomsten op jaarbasis voor de Groep en haar joint ventures zodra alle ondertekende huurovereenkomsten van kracht worden, ongeacht eventuele verleende huurkortingen (incentives).
Bijkomende geannualiseerde huurinkomsten zodra volledig opgeleverd en verhuurd	Bijkomende geannualiseerde huurinkomsten zodra volledig opgeleverd en verhuurd vertegenwoordigen de potentiële jaarlijkse huurinkomsten die de Groep kan genereren zodra een gebouw volledig is opgeleverd en verhuurd. Deze maatstaf wordt berekend door (i) de geschatte huurwaarde per m² per jaar (“ERV” – zie Woordenlijst), zoals bepaald door de externe waarderingsdeskundige, te vermenigvuldigen met (ii) de totale niet-verhuurde oppervlakte. Er is geen post in de financiële staten die rechtstreeks met deze maatstaf kan worden gereconcilieerd. Deze potentiële bijkomende huurinkomsten worden evenwel door de externe waarderingsdeskundige in aanmerking genomen bij de bepaling van de reële waarde van de vastgoedbelegging.
Kasstroomgenererende huurovereenkomsten	Kasstroom genererende huurovereenkomsten zijn huurovereenkomsten die zijn ingegaan en waarvoor de onderliggende ruimtes aan de respectieve huurders zijn opgeleverd, waardoor de contractuele huurbetalingen verschuldigd zijn geworden en de activa recurrente huurinkomsten genereren voor de Groep. Huurkortingen, zoals huurvrije periodes of gefaseerde huurprijzen, kunnen nog van toepassing zijn; de huurovereenkomst is evenwel juridisch van kracht en afdwingbaar en de huurder heeft het vastgoed in gebruik genomen. De post in de financiële staten die het meest rechtstreeks met deze APM kan worden vergeleken, is de bruto huurinkomsten. Beide maatstaven verschillen voornamelijk omdat (i) kasstroom genererende huurovereenkomsten op geannualiseerde basis worden weergegeven en bijgevolg geen rekening houden met het tijdstip waarop de huurovereenkomst tijdens de verslagperiode is ingegaan, terwijl de bruto huurinkomsten worden opgenomen op basis van de periode waarin de huurovereenkomst effectief is, en (ii) huurkortingen niet in mindering worden gebracht van de kasstroom genererende huurovereenkomsten, maar wel worden verwerkt in de bruto huurinkomsten.
Geactiveerde nieuwe huurovereenkomsten	Deze maatstaf vertegenwoordigt de bijkomende geannualiseerde huurinkomsten uit huurovereenkomsten die tijdens de huidige verslagperiode kasstroom genererend zijn geworden, met andere woorden huurovereenkomsten waarvoor de onderliggende ruimtes tijdens de verslagperiode aan de huurders werden opgeleverd. De maatstaf in de financiële staten die het meest rechtstreeks met deze APM kan worden vergeleken, is de wijziging in de bruto huurinkomsten tussen de huidige en de voorgaande verslagperiode. Beide maatstaven verschillen voornamelijk omdat (i) de geactiveerde huurinkomsten op geannualiseerde basis worden weergegeven en bijgevolg geen rekening houden met het tijdstip waarop de huurovereenkomst tijdens de verslagperiode is ingegaan, terwijl de bruto huurinkomsten worden opgenomen op basis van de periode waarin de huurovereenkomst effectief is, en (ii) huurincentives niet in mindering worden gebracht van deze APM, maar wel worden verwerkt in de bruto huurinkomsten.
Nieuwe en hernieuwde huurinkomsten	Deze maatstaf vertegenwoordigt de geannualiseerde huurinkomsten die tijdens de verslagperiode werden vastgelegd of aangepast door middel van nieuwe huurovereenkomsten, hernieuwingen van bestaande huurovereenkomsten, aanpassingen aan bestaande huurovereenkomsten en indexeringen. Dit omvat (i) huurinkomsten uit nieuw ondertekende huurovereenkomsten, die de gecontracteerde geannualiseerde huurinkomsten verhogen, (ii) huurinkomsten uit hernieuwingen van bestaande huurovereenkomsten, waarbij bestaande huurovereenkomsten worden verlengd, eventueel tegen gewijzigde huurvoorwaarden, en (iii) wijzigingen in huurinkomsten als gevolg van aanpassingen aan bestaande huurovereenkomsten of contractuele indexeringen. Hoewel hernieuwingen van bestaande huurovereenkomsten in het algemeen bestaande gecontracteerde huurinkomsten behouden in plaats van volledig nieuwe huurinkomsten te creëren, kunnen wijzigingen in het huurniveau bij hernieuwing, aanpassing of indexering leiden tot een stijging of daling van de gecontracteerde geannualiseerde huurinkomsten. De maatstaf in de financiële staten die het meest rechtstreeks met deze KPI kan worden vergeleken, is de wijziging in de bruto huurinkomsten tussen de huidige en de voorgaande verslagperiode. Beide maatstaven verschillen voornamelijk omdat (i) de nieuwe en hernieuwde huurovereenkomsten op geannualiseerde basis worden weergegeven en geen rekening houden met de werkelijke ingangsdatum van de betrokken huurovereenkomst, hernieuwing, aanpassing of indexering, waarbij de ingangsdatum van nieuw ondertekende huurovereenkomsten in een latere verslagperiode kan vallen, en (ii) huurincentives niet in mindering worden gebracht van deze KPI, maar wel worden verwerkt in de bruto huurinkomsten.
Incrementele nieuwe huurovereenkomsten	In overeenstemming met de APM nieuwe en hernieuwde huurinkomsten verwijst deze enkel naar het onderdeel dat betrekking heeft op de nieuw afgesloten huurovereenkomsten tijdens de verslagperiode, en dat de geannualiseerde gecommitteerde huurovereenkomsten of geannualiseerde huuropbrengsten verhoogt. Het voornaamste verschil tussen de APM nieuwe huurovereenkomsten en netto geactiveerde huurovereenkomsten is de ingangsdatum van de huurovereenkomst. De nieuwe huurovereenkomsten hebben betrekking op huurovereenkomsten die tijdens de verslagperiode zijn ondertekend, terwijl de geactiveerd huurovereenkomsten betrekking hebben op huurovereenkomsten die effectief zijn ingegaan dankzij oplevering aan de huurder (en dus ook in eerdere verslagperiodes kunnen zijn ondertekend).
Te activeren huren	Met deze maatstaf brengt de Groep de huurovereenkomsten in kaart die zullen ingaan in de komende twaalf maanden na de verslagdatum. Aangezien deze maatstaf toekomstgericht is, bestaat er geen rechtstreeks reconcilieerbare post in de financiële staten.
Cash recycling/cash recycleren	Het doel van VGP is een toonaangevende pan-Europese logistieke vastgoedgroep te zijn, gespecialiseerd in de aankoop, ontwikkeling en het beheer van logistiek vastgoed. Het ontwikkelingsgedeelte van deze strategie is zeer kapitaalintensief. Daarom is VGP strategische partnerschappen aangegaan, met name in de vorm van joint ventures met bekende institutionele investeerders. Deze joint venture-structuren stellen VGP in staat om zijn aanvankelijk geïnvesteerde kapitaal gedeeltelijk te hergebruiken wanneer opgeleverde projecten worden overgenomen door de respectieve joint ventures, en stellen VGP in staat om de verkoopopbrengsten te herinvesteren in de voortdurende uitbreiding van de ontwikkelingspijplijn, met inbegrip van de verdere uitbreiding van de grondbank. Hierdoor kan VGP zich concentreren op zijn kernactiviteiten op het gebied van ontwikkeling. De meest aansluitende post in de financiële staten voor dit bedrag is de “kasstroom uit de verkoop van dochterondernemingen en vastgoedbeleggingen” in het kasstroomoverzicht en toelichting 23 in het jaarverslag. De rubriek “netto kasinstroom uit de desinvestering van dochterondernemingen en vastgoedbeleggingen” vertegenwoordigt de geldmiddelen die gedurende de verslagperiode werden geïnd als gevolg van transacties, voornamelijk met Joint Ventures.
Ontwikkelingspijplijn	Met de ontwikkelingspijplijn verwijst de Groep naar het potentieel dat de Groep op de rapporteringsdatum heeft voor toekomstige ontwikkelingen. Voor het ontwikkelingssegment wordt dit gemeten als het bouwpotentieel in vierkante meter op alle verworven en gecommitteerde grondstukken. Voor het segment hernieuwbare energie wordt dit gemeten als de potentiële geïnstalleerde energiecapaciteit die kan worden gerealiseerd op de daken van bestaande gebouwen en toekomstige ontwikkelingen. Er is geen rechtstreeks aansluitbare post in de financiële staten echter deze ontwikkelingspijplijn wordt wel meegenomen in de beoordeling van de onafhankelijke vastgoedexpert bij het bepalen van de reële waarde van de grond. Daarnaast geven toelichting 26 in het jaarverslag (“Voorwaardelijke verbintenissen en toezeggingen”) de verplichtingen weer met betrekking tot de aankoop van grond en de ontwikkeling van nieuwe projecten.
EBITDA	Earnings Before Interests, Taxes, and Depreciations is het operationeel resultaat vóór afschrijvingen en amortisaties. Voor de Groep omvat dit tevens enkel het proportionele aandeel in het bedrijfsresultaat van de joint ventures. Dit betekent dat de netto waarderingswinsten/(verliezen) op vastgoedbeleggingen die door de joint ventures worden gerealiseerd, in deze maatstaf zijn uitgesloten. De berekening op basis van de IFRS lijnen in de financiële staten om te komen tot de gerapporteerde EBITDA is te vinden in toelichting 4 “Segmentrapportering” van het jaarverslag.
Effectieve belastingvoet	Deze maatstaf wordt door de Groep aangehaald om de totale belastinglast uit te drukken. Om deze maatstaf aan the sluiten met de reconcilieerbare lijnen in de financiële staten wordt de belastingkost gedeeld door het resultaat voor belastingen, genormaliseerd voor niet gerealiseerde meerwaarde op vastgoedbeleggingen en het aandeel in het resultaat van de Joint Ventures.
EPRA prestatie indicatoren van de Joint Ventures volgens aandeel	VGP bezit een aantal Joint Ventures die in de IFRS financiële overzichten worden gerapporteerd onder de vermogensmutatiemethode. Deze joint ventures bezitten voornamelijk voltooide activa waarop de Groep vermogensbeheerdiensten verleent. Om de transparantie en vergelijkbaarheid van de joint ventures te vergroten, rapporteerd de Groep aanvullende prestatiemaatstaven berekend in overeenstemming met de Best Practices Recommendations van de European Public Real Estate Association (EPRA). Deze maatstaven worden gegeven volgens aandeel, in het bijzonder voor de Eerste, Tweede, Derde, Vijfde en de Zesde Joint Venture. De Ontwikkelings Joint Ventureszijn buiten beschouwing gelaten omdat deze tot op heden alleen ontwikkelingsgrond bevatten. Hoe deze maatstaven afgeleid worden vanuit IFRS gedefinieerde maatstaven wordt uitgelegd in toelichting 9.5 "EPRA prestatie indicatoren van de Joint Ventures volgens aandeel" van het jaarverslag.
Geschatte huurwaarde op gecommitteerde grondstukken	De geschatte huurwaarde (ERV) is het oordeel van de externe vastgoeddeskundige over de markthuur die op de waarderingsdatum redelijkerwijs verwacht zou kunnen worden in dit geval op gecommiteerde grondstukken. Er is geen rechtstreeks aansluitbare post in de financiële staten echter geeft het de potentiële additionele brutohuurinkomsten op jaarbasis weer wanneer de grondstukken zouden aangekocht worden en de ontwikkeling en verhuuring is voltooid.
Potentiële huurinkomsten op leegstaande ruimte en gekochte grondstukken (totaal)/Huurinkomsten potentieel (totaal)	Deze maatstaf geeft de toename van de bruto huuropbrengsten weer die de Groep zou kunnen genereren wanneer alle aangekochte grondstukken volledig zijn ontwikkeld en gecommercialiseerd/verhuurd, en er geen leegstand is binnen de bestaande portefeuille. Dit bedrag wordt bepaald op basis van de gerapporteerde geschatte huurwaarde per m² (ERV) uit het verslag van de onafhankelijke vastgoeddeskundige, de ontwikkelingspijplijn in m² (zie afzonderlijke APM) en de leegstaande oppervlakte van de Groep in m². Er is geen rechtstreeks reconcilieerbare post in de financiële staten, maar met deze maatstaf tracht de Groep het groeipotentieel op de verslagdatum te kwantificeren.
Schuldgraad/Gearing ratio	De schuldgraad gearing ratio geeft de financiële hefboomwerking van de Groep weer. De ratio wordt berekend door de geconsolideerde netto financiële schulden te delen door het door het totaal van het eigen vermogen en de verplichtingen, oftewel het totaal van de activa.
Vastgoedbeleggingen volgens aandeel	Deze maatstaf verwijst naar de totale waarde van het vastgoedbeleggingen van de Groep, inclusief het proportionele aandeel in de vastgoedbeleggingen van de joint ventures. Dit bedrag wordt in de financiële staten gerapporteerd in de toelichting “Aanvullende toelichtingen die geen deel uitmaken van de gecontroleerde financiële staten”, meer bepaald onder de proportioneel geconsolideerde balans, in de post “vastgoedbeleggingen totaal”.
Vastgoedportefeuille, inclusief Joint Ventures volgens aandeel	Deze maatstaf is vergelijkbaar met de APM Vastgoedbeleggingen volgens aandeel, maar omvat tevens de vastgoedbeleggingen die zijn geclassificeerd als aangehouden voor verkoop. Dit bedrag kan worden afgeleid door de som te nemen van (i) de vastgoedbeleggingen gerapporteerd in de toelichting “Aanvullende toelichtingen die geen deel uitmaken van de gecontroleerde financiële staten”, meer bepaald onder de proportioneel geconsolideerde balans in de post “vastgoedbeleggingen totaal”, en (ii) de vastgoedbeleggingen gerapporteerd in toelichting 21 “Activa geclassificeerd als aangehouden voor verkoop en de verplichtingen die verband houden met deze activa”.
Vastgoedportefeuille, inclusief Joint Ventures aan 100%	Deze maatstaf weerspiegelt de volledige waarde van de vastgoedportefeuille die rechtstreeks door VGP en via haar Joint Ventures wordt aangehouden, ongeacht het economische eigendomspercentage van VGP in deze Joint Ventures. Dit bedrag kan worden afgeleid door de som te nemen van (i) de vastgoedbeleggingen gerapporteerd in de balans van de Groep, (ii) de vastgoedbeleggingen gerapporteerd in de balans met betrekking tot de joint ventures in toelichting 9.2, en (iii) de vastgoedbeleggingen gerapporteerd in toelichting 21 “Activa geclassificeerd als aangehouden voor verkoop en de verplichtingen die verband houden met deze activa”.
Proportionele netto huuropbrengsten	De proportionele netto huurinkomsten vertegenwoordigen de netto huurinkomsten die worden gegenereerd door de eigen portefeuille van de Groep, aangevuld met het aandeel van de Groep in de netto huurinkomsten die door de Joint Ventures worden gegenereerd. De maatstaf wordt afgeleid uit de proportioneel geconsolideerde winst-en-verliesrekening die is opgenomen in de Bijkomende toelichtingen die geen deel uitmaken van de gecontroleerde financiële staten.
Proportionele LTV	“Loan to value” deze parameter wordt berekend door de netto financiële schulden te delen door de vastgoedbeleggingen. De proportionele loan-to-value wordt op dezelfde basis berekend, maar omvat eveneens het proportionele aandeel van de Groep in de netto financiële schuld en de vastgoedbeleggingen aangehouden via de Joint Ventures en geassocieerde ondernemingen. Aangezien de externe schuld ook de EIB-lening omvat die wordt aangewend voor de financiering van materiële vaste activa binnen het segment Hernieuwbare energie, worden de overeenkomstige activa eveneens opgenomen in de noemer van de LTV-berekening. De netto financiële schuld van de Groep kan worden geraadpleegd in toelichting 24.6 “Kapitaalbeheer” van het jaarverslag. Deze toelichting bevat eveneens de berekening van de netto financiële schuld. De financiële posten die worden gebruikt om de loan-to-value voor de joint ventures te berekenen, kunnen worden geraadpleegd in toelichting 9.2 “Balans met betrekking tot de joint ventures”, en het aandeel van de Groep in de joint ventures kan bij benadering worden toegepast op 50%.
Retentiegraad	De retentiegraad is een ratio die wordt gebruikt om de stabiliteit en continuïteit van huurinkomsten uit een bestaande huurdersbasis te beoordelen. Ze wordt gedefinieerd als het aandeel van de huurinkomsten dat met succes werd hernieuwd of verlengd, met meer dan één jaar, ten opzichte van de totale huurinkomsten die in de periode aan vernieuwing onderhevig waren (d.w.z. de som van hernieuwde en verlengde huurinkomsten en huurinkomsten uit beëindigde contracten tijdens de periode).
Gemiddelde financieringskost	De gemiddelde financieringskost vertegenwoordigt de gemiddelde jaarlijkse rentevoet op de uitstaande financiële schuld op de verslagdatum, rekening houdend met het bedrag van de uitstaande schuld.
Gewogen gemiddeld rendement	Het gewogen gemiddelde rendement vertegenwoordigt het gemiddelde rendement van de vastgoedbeleggingsportefeuille van de Groep en wordt berekend door (i) de gecontracteerde geannualiseerde huurinkomsten, verhoogd met de geschatte huurwaarde (“ERV”) van de niet-verhuurde ruimte zoals bepaald door de externe waarderingsdeskundige, te delen door (ii) de reële waarde van de betrokken vastgoedbeleggingen zoals bepaald door de externe waarderingsdeskundige.
Yield on cost	De yield on cost vertegenwoordigt het verwachte rendement op de totale kostprijs van een vastgoedbelegging en wordt berekend door (i) de gecontracteerde geannualiseerde huurinkomsten, verhoogd met de geschatte huurwaarde (“ERV”) van de niet-verhuurde ruimte zoals bepaald door de externe waarderingsdeskundige, te delen door (ii) de totale kostprijs van het actief. De totale kostprijs omvat de acquisitie- of grondkost, bouw- en ontwikkelingskosten, toegewezen infrastructuurkosten, geactiveerde ontwikkelingsvergoedingen en geactiveerde rente.