Investeerders

Alternatieve Prestatiemaatstaven

Alternatieve prestatie-indicatoren die VGP gebruikt in gereglementeerde informatie	Definitie
Gecommitteerde huurovereenkomsten op jaarbasis of huurinkomsten op jaarbasis/Toegezegde en getekende huurovereenkomsten op jaarbasis	De toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis vertegenwoordigen de geannualiseerde huurinkomsten die gegenereerd worden of zullen worden door afgesloten huurovereenkomsten en toegezegde toekomstige huurovereenkomsten. Dit omvat zowel: (i) uitgevoerde huurovereenkomsten waarbij de overdracht aan huurders heeft plaatsgevonden, als (ii) toekomstige huurovereenkomsten, waarbij de overdracht aan de huurder gepland is. Deze maatstaf weerspiegelt daarom de potentiële bruto huurinkomsten voor het volledige jaar zodra alle ondertekende huurovereenkomsten van kracht worden, ongeacht eventuele verleende huurkortingen (incentives). De maatstaf wordt ook afgekort als ‘CARA’. De meest aansluitende post in de financiële staten is de bruto huurinkomsten. Deze APM zal echter afwijken van de bruto huurinkomsten, voornamelijk als gevolg van: (i) huurovereenkomsten die nog niet zijn overgedragen aan de huurder. Deze worden wel opgenomen in deze APM, maar niet nog niet erkend in de bruto huurinkomsten; (ii) eventuele toegekende huurkortingen worden niet opgenomen in deze APM, maar worden wel verwerkt in de bruto huurinkomsten.
Gecommitteerde huurovereenkomsten op jaarbasis inclusief Joint Ventures aan 100% of huurinkomsten op jaarbasis inclusief Joint Ventures aan 100%/Toegezegde en getekende huurovereenkomsten op jaarbasis inclusief Joint Ventures aan 100%	De geannualiseerde gecontracteerde huurinkomsten of de gecontracteerde geannualiseerde huurinkomsten inclusief Joint Ventures aan 100% vertegenwoordigen de geannualiseerde huurinkomsten zoals overeengekomen voor alle huurovereenkomsten die zijn ondertekend binnen de Groep en haar Joint Ventures. De geannualiseerde gecontracteerde huurinkomsten van de Joint Ventures worden volledig opgenomen en niet volgens het aandeel van de Groep. Deze maatstaf weerspiegelt bijgevolg de potentiële bruto huurinkomsten op jaarbasis voor de Groep en haar Joint Ventures zodra alle ondertekende huurovereenkomsten van kracht worden, ongeacht eventuele verleende huurkortingen (incentives).
Additionele jaarlijkse huur eens gebouw voltooid en verhuurd	Deze maatstaf vertegenwoordigt de potentiële huurinkomsten die door de Groep kunnen worden gerealiseerd wanneer er geen leegstand is in het gebouw en de constructie volledig is afgerond. Dit wordt bepaald door de, door de onafhankelijke vastgoedexpert gerapporteerde, geschatte huurwaarde per m² per jaar ("ERV" – zie ook Lexicon in Jaarverslag) te vermenigvuldigen met de totale oppervlakte van de niet-verhuurde unit(s). Er is geen rechtstreeks aansluitbare post in de financiële staten. Echter, bij het bepalen van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen wordt deze aanvullende huurinkomst, eenmaal volledig gerealiseerd en verhuurd, meegenomen in de beoordeling door de onafhankelijke vastgoedexpert.
Kasstroomgenererende huurovereenkomsten	Een kasstroom genererende huurovereenkomst is een huurovereenkomst waarvan de looptijd is ingegaan en waarbij het pand aan de huurder is opgeleverd, waardoor de contractuele huurbetalingen opeisbaar zijn geworden en het vastgoed terugkerende huurkasstromen genereert voor de verhuurder. Hoewel er nog huurkortingen (incentives) kunnen lopen (zoals huurvrije periodes of gespreide huurverhogingen), is de huurovereenkomst juridisch van kracht en afdwingbaar en heeft de huurder het pand in gebruik genomen. De overeenkomst draagt daardoor bij aan de gecontracteerde huurinkomsten en kasstroomgeneratie, rekening houdend met de overeengekomen incentive-structuur. De meest aansluitende post in de financiële staten is de bruto huurinkomsten. Desalniettemin, zal deze APM afwijken van de bruto huurinkomsten, voornamelijk als gevolg van: (i) deze APM presenteert de huurinkomsten op jaarbasis en maakt abstractie van de startdatum van de huurovereenkomst, terwijl dit wel in rekening wordt genomen bij in de erkenning van de bruto huurinkomsten; (ii) eventuele toegekende huurkortingen worden niet opgenomen in deze APM, maar worden wel verwerkt in de bruto huurinkomsten.
Geactiveerde nieuwe huurovereenkomsten	Deze maatstaf is gekoppeld aan kasstroomgenererende huurovereenkomsten, maar is beperkt tot de incrementele kasstroomgenererende huurovereenkomsten in de huidige verslagperiode. Met andere woorden, het betreft de geannualiseerde huuropbrengsten van alle huurovereenkomsten die in de huidige verslagperiode aan de huurders zijn opgeleverd/overgedragen en waarvan de huur is ingegaan. In overeenstemming met de APM huurinkomsten op jaarbasis is de post in de financiële staten die het meest rechtstreeks kan worden gereconcilieerd, het verschil tussen de bruto huuropbrengsten van deze verslagperiode en die van de vorige verslagperiode. Niettemin zal deze APM afwijken van het cijfer in de financiële staten, voornamelijk als gevolg van: (i) deze maatstaf houdt geen rekening met de ingangsdatum van de huurovereenkomst binnen het jaar, terwijl dit een belangrijke parameter is voor de erkenning van de bruto huuropbrengsten; (ii) eventuele toegekende huurkortingen of incentives worden niet in deze APM weerspiegeld, maar worden wel opgenomen in de bruto huuropbrengsten.
Nieuwe en hernieuwde huurinkomsten	Deze maatstaf omvat de stijging en het hernieuwde, gecommitteerde en geannualiseerde huuropbrengsten in vergelijking met vorig jaar. Enerzijds bevat deze maatstaf nieuwe getekende huurovereenkomsten in de rapporteringsperiode, die de geannualiseerde gecommitteerde huurovereenkomsten of geannualiseerde huuropbrengsten verhogen. Anderzijds omvat zij de vernieuwde huuropbrengsten, wat betekent dat huurovereenkomsten die zouden aflopen, worden verlengd. Deze vernieuwde huuropbrengsten hebben geen incrementele waarde binnen de APM gecommitteerde huurovereenkomsten op jaarbasis. In overeenstemming met de APM Gecommitteerde huurovereenkomsten op jaarbasis is de post in de financiële staten die het meest kan worden gereconcilieerd met deze maatstaf, het verschil tussen de bruto huuropbrengsten van deze verslagperiode en die van de vorige verslagperiode. Niettemin zal deze APM afwijken van het cijfer in de financiële staten, voornamelijk als gevolg van: (i) in deze maatstaf wordt er geen rekening gehouden met de ingangsdatum van het huurcontract (voor ondertekende huurovereenkomsten kan dit zich zelfs in volgende verslagperiode(n) bevinden), terwijl dit een belangrijke parameter is voor de erkenning van de bruto huuropbrengsten; (ii) eventuele toegekende huurkortingen of incentives worden niet in deze APM weerspiegeld, maar worden wel opgenomen in de bruto huuropbrengsten.
Incrementele nieuwe huurovereenkomsten	In overeenstemming met de APM nieuwe en hernieuwde huurinkomsten verwijst deze enkel naar het onderdeel dat betrekking heeft op de nieuw afgesloten huurovereenkomsten tijdens de verslagperiode, en dat de geannualiseerde gecommitteerde huurovereenkomsten of geannualiseerde huuropbrengsten verhoogt. Het voornaamste verschil tussen de APM nieuwe huurovereenkomsten en netto geactiveerde huurovereenkomsten is de ingangsdatum van de huurovereenkomst. De nieuwe huurovereenkomsten hebben betrekking op huurovereenkomsten die tijdens de verslagperiode zijn ondertekend, terwijl de geactiveerde huurovereenkomsten betrekking hebben op huurovereenkomsten die effectief zijn ingegaan dankzij oplevering aan de huurder (en dus ook in eerdere verslagperiodes kunnen zijn ondertekend).
Te activeren huren	Met deze maatstaf brengt de Groep de huurovereenkomsten in kaart die zullen ingaan in de komende twaalf maanden na de verslagdatum. Aangezien deze maatstaf toekomstgericht is, bestaat er geen rechtstreeks reconcilieerbare post in de financiële staten.
Cash recycling/cash recycleren	Het doel van VGP is een toonaangevende pan-Europese logistieke vastgoedgroep te zijn, gespecialiseerd in de aankoop, ontwikkeling en het beheer van logistiek vastgoed. Het ontwikkelingsgedeelte van deze strategie is zeer kapitaalintensief. Daarom is VGP strategische partnerschappen aangegaan, met name in de vorm van Joint Ventures met bekende institutionele investeerders. Deze joint venture-structuren stellen VGP in staat om zijn aanvankelijk geïnvesteerde kapitaal gedeeltelijk te hergebruiken wanneer opgeleverde projecten worden overgenomen door de respectieve Joint Ventures, en stellen VGP in staat om de verkoopopbrengsten te herinvesteren in de voortdurende uitbreiding van de ontwikkelingspijplijn, met inbegrip van de verdere uitbreiding van de grondbank. Hierdoor kan VGP zich concentreren op zijn kernactiviteiten op het gebied van ontwikkeling. De meest aansluitende post in de financiële staten voor dit bedrag is de “kasstroom uit de verkoop van dochterondernemingen en vastgoedbeleggingen” in het kasstroomoverzicht en toelichting 23 in het Jaarverslag. De rubriek “netto kasinstroom uit de desinvestering van dochterondernemingen en vastgoedbeleggingen” vertegenwoordigt de geldmiddelen die gedurende de verslagperiode werden geïnd als gevolg van transacties, voornamelijk met Joint Ventures.
Ontwikkelingspijplijn	Met de ontwikkelingspijplijn verwijst de Groep naar het potentieel dat de Groep op de rapporteringsdatum heeft voor toekomstige ontwikkelingen. Voor het ontwikkelingssegment wordt dit gemeten als het bouwpotentieel in vierkante meter op alle verworven en gecommitteerde grondstukken. Voor het segment hernieuwbare energie wordt dit gemeten als de potentiële geïnstalleerde energiecapaciteit die kan worden gerealiseerd op de daken van bestaande gebouwen en toekomstige ontwikkelingen. Er is geen rechtstreeks aansluitbare post in de financiële staten echter deze ontwikkelingspijplijn wordt wel meegenomen in de beoordeling van de onafhankelijke vastgoedexpert bij het bepalen van de reële waarde van de grond. Daarnaast geven toelichting 26 in het jaarverslag (“Voorwaardelijke verbintenissen en toezeggingen”) de verplichtingen weer met betrekking tot de aankoop van grond en de ontwikkeling van nieuwe projecten.
EBITDA	Earnings Before Interests Taxes And Depreciaionts is het operationeel resultaat vóór afschrijvingen en amortisaties. Voor de Groep omvat dit tevens enkel het proportionele aandeel in het bedrijfsresultaat van de Joint Ventures. Dit betekent dat de netto waarderingswinsten/(verliezen) op vastgoedbeleggingen die door de Joint Ventures worden gerealiseerd, in deze maatstaf zijn uitgesloten. De berekening op basis van de IFRS lijnen in de financiële staten om te komen tot de gerapporteerde EBITDA is te vinden in toelichting 4 “Segmentrapportering” van het Jaarverslag.
Effectieve belastingvoet	Deze maatstaf wordt door de Groep aangehaald om de totale belastinglast uit te drukken. Om deze maatstaf aan te sluiten met de reconcilieerbare lijnen in de financiële staten wordt de belastingkost gedeeld door het resultaat voor belastingen, genormaliseerd voor niet gerealiseerde meerwaarde op vastgoedbeleggingen en het aandeel in het resultaat van de Joint Ventures.
EPRA prestatie indicatoren van de Joint Ventures volgens aandeel	VGP bezit een aantal Joint Ventures die in de IFRS financiële overzichten worden gerapporteerd onder de vermogensmutatiemethode. Deze Joint Ventures bezitten voornamelijk voltooide activa waarop de Groep vermogensbeheerdiensten verleent. Om de transparantie en vergelijkbaarheid van de Joint Ventures te vergroten, rapporteerd de Groep aanvullende prestatiemaatstaven berekend in overeenstemming met de Best Practices Recommendations van de European Public Real Estate Association (EPRA). Deze maatstaven worden gegeven volgens aandeel, in het bijzonder voor de Eerste, Tweede, Derde, Vijfde en de Zesde Joint Venture. De Ontwikkelings-Joint Ventures zijn buiten beschouwing gelaten omdat deze tot op heden alleen ontwikkelingsgrond bevatten. Hoe deze maatstaven afgeleid worden vanuit IFRS gedefinieerde maatstaven wordt uitgelegd in toelichting 9.5 "EPRA prestatie indicatoren van de Joint Ventures volgens aandeel" van het Jaarverslag.
Geschatte huurwaarde op gecommitteerde grondstukken	De geschatte huurwaarde (ERV) is het oordeel van de externe vastgoeddeskundige over de markthuur die op de waarderingsdatum redelijkerwijs verwacht zou kunnen worden in dit geval op gecommiteerde grondstukken. Er is geen rechtstreeks aansluitbare post in de financiële staten echter geeft het de potentiële additionele brutohuurinkomsten op jaarbasis weer wanneer de grondstukken zouden aangekocht worden en de ontwikkeling en verhuuring is voltooid.
Potentiële huurinkomsten op leegstaande ruimte en gekochte grondstukken (totaal)/Huurinkomsten potentieel (totaal)	Deze maatstaf geeft de toename van de bruto huuropbrengsten weer die de Groep zou kunnen genereren wanneer alle aangekochte grondstukken volledig zijn ontwikkeld en gecommercialiseerd/verhuurd, en er geen leegstand is binnen de bestaande portefeuille. Dit bedrag wordt bepaald op basis van de gerapporteerde geschatte huurwaarde per m² (ERV) uit het verslag van de onafhankelijke vastgoeddeskundige, de ontwikkelingspijplijn in m² (zie afzonderlijke APM) en de leegstaande oppervlakte van de Groep in m². Er is geen rechtstreeks reconcilieerbare post in de financiële staten, maar met deze maatstaf tracht de Groep het groeipotentieel op de verslagdatum te kwantificeren.
Schuldgraad/Gearing ratio	Indicator hoe de financiële schulden zich verhouden t.o.v. eigen vermogen. De ratio wordt berekend door de netto financiële schulden te delen door het totaal eigen vermogen en verplichtingen.
Vastgoedbeleggingen volgens aandeel	Deze maatstaf verwijst naar de totale waarde van het vastgoedbeleggingen van de Groep, inclusief het proportionele aandeel in de vastgoedbeleggingen van de Joint Ventures. Dit bedrag wordt in de financiële staten gerapporteerd in de toelichting “Aanvullende toelichtingen die geen deel uitmaken van de gecontroleerde financiële staten”, meer bepaald onder de proportioneel geconsolideerde balans, in de post “vastgoedbeleggingen totaal”.
Vastgoedportefeuille, inclusief Joint Ventures volgens aandeel	Deze maatstaf is vergelijkbaar met de APM Vastgoedbeleggingen volgens aandeel, maar omvat tevens de vastgoedbeleggingen die zijn geclassificeerd als aangehouden voor verkoop. Dit bedrag kan worden afgeleid door de som te nemen van (i) de vastgoedbeleggingen gerapporteerd in de toelichting “Aanvullende toelichtingen die geen deel uitmaken van de gecontroleerde financiële staten”, meer bepaald onder de proportioneel geconsolideerde balans in de post “vastgoedbeleggingen totaal”, en (ii) de vastgoedbeleggingen gerapporteerd in toelichting 21 “Activa geclassificeerd als aangehouden voor verkoop en de verplichtingen die verband houden met deze activa”.
Vastgoedportefeuille, inclusief joint venture at 100%	Deze maatstaf is vergelijkbaar met Vastgoedportefeuille, inclusief Joint Ventures volgens aandeel, maar houdt rekening met de volledige portefeuillewaarde van de Joint Ventures. Dit bedrag kan worden afgeleid door de som te nemen van (i) de vastgoedbeleggingen gerapporteerd in de balans van de Groep, (ii) de vastgoedbeleggingen gerapporteerd in de balans met betrekking tot de Joint Ventures in toelichting 9.2, en (iii) de vastgoedbeleggingen gerapporteerd in toelichting 21 “Activa geclassificeerd als aangehouden voor verkoop en de verplichtingen die verband houden met deze activa”.
Proportionele netto huuropbrengsten	Is de som van de netto huuropbrengsten gegenereerd door de Groep en het aandeel in de huuropbrengsten gegeneerd door de Joint Ventures. Dit bedrag wordt in de financiële staten gerapporteerd in de toelichting “Aanvullende toelichtingen die geen deel uitmaken van de gecontroleerde financiële staten”, meer bepaald in de proportioneel geconsolideerde resultatenrekening onder de post “Netto huuropbrengsten”, met dien verstande dat de netto opbrengsten uit hernieuwbare energie die in dezelfde tabel worden gerapporteerd, worden afgetrokken.
Proportionele LTV	“Loan-to-value”, deze parameter wordt berekend door de netto financiële schulden te delen door de vastgoedbeleggingen. Proportionele loan-to-value wordt berekend inclusief het proportionele aandeel van de Groep in de netto financiële schuld en vastgoedbeleggingen die worden aangehouden binnen Joint Ventures en geassocieerde ondernemingen. De netto financiële schuld van de Groep kan worden geraadpleegd in toelichting 24.6 “Kapitaalbeheer” van het jaarverslag. Deze toelichting bevat eveneens de berekening van de netto financiële schuld. De financiële posten die worden gebruikt om de loan-to-value voor de Joint Ventures te berekenen, kunnen worden geraadpleegd in toelichting 9.2 “Balans met betrekking tot de Joint Ventures”, en het aandeel van de Groep in de Joint Ventures kan bij benadering worden toegepast op 50%.
Retentiegraad	De retentiegraad is een ratio die wordt gebruikt om de stabiliteit en continuïteit van huurinkomsten uit een bestaande huurdersbasis te beoordelen. Ze wordt gedefinieerd als het aandeel van de huurinkomsten dat met succes werd hernieuwd of verlengd, met meer dan één jaar, ten opzichte van de totale huurinkomsten die in de periode aan vernieuwing onderhevig waren (d.w.z. de som van hernieuwde en verlengde huurinkomsten en huurinkomsten uit beëindigde contracten tijdens de periode).